房屋出售VS无偿赠与,哪种方式缴税少?

更新时间:2019-08-01 16:17:41  来源:中国经济周刊

6月25日,财政部、国家税务总局联合印发了《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》,《公告》提到,房屋继承以及无偿赠与直系亲属等不征收个人所得税。

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《中国经济周刊》记者  王红茹│北京报道

责编:陈栋栋  

编审:张伟

(本文刊发于《中国经济周刊》2019年第13期)

6月25日,财政部、国家税务总局联合印发了《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(下称《公告》)。

《公告》提到,房屋继承以及无偿赠与直系亲属等不征收个人所得税。

以北京一套面积95平方米总价800万元的房屋为例,继承或无偿赠与无需缴纳个人所得税,但是否还需要缴纳其他税?无偿赠与同出售相比,哪个缴税少?这些问题引发网友关注。

三类情形无需缴纳个税

《公告》规定,符合以下情形的,对当事双方不征收个人所得税:

一、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

二、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

三、房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

对此,国家税务总局税收科学研究所研究员朱广俊给予积极评价,他接受《中国经济周刊》记者采访时表示,对有继承权的亲属继承或接受赠与房产不征收个人所得税,体现人文关怀,也体现税法的道德高度,“因为这种继承所得,与经营等取得的收入所得是有本质区别的,所以免征个人所得税。”

《公告》还提到,如果房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。

这被认为是落实新个人所得税法的政策衔接工作。中国财政科学研究院副研究员施文泼接受《中国经济周刊》记者采访时分析,修订之前的《个人所得税法》,规定了国务院财政部门可对“其他所得”项目课征个人所得税。《个人所得税法》修订之后,把“其他所得”这一项目取消了。这次财政部和国家税务总局也是根据个税法修订以后的新要求,对原来确定征税的其他所得进行了梳理,有的归到了工资薪金所得项目,有的归到了“偶然所得”项目。

从“其他所得”调整为“偶然所得”,税率是否有变化?

“无偿受赠房产需按照‘偶然所得’项目计算缴纳个人所得税,‘偶然所得’适用个税税率为20%,跟原来‘其他所得’的税率相同,所以,调整为‘偶然所得’后税负不变。”施文泼说。

无偿赠与or出售,哪个划算?

专家表示,以上三种情形获得房屋,免征个人所得税,但还需要缴纳其他税。

施文泼告诉记者,“如果是直系亲属继承,契税、增值税及其附加税和个税,都免征;如果是赠与直系亲属,需要全额缴纳契税和印花税。”

赠与直系亲属需要缴纳的契税和印花税是多少?以北京一套95平方米总价800万元的住宅计算,获赠方需要缴纳的契税是1.5%×800万元=12万元;双方还要各缴0.05%的印花税,0.05%×800万元=4000元。二者相加,受赠方需要缴税12.4万元。

有网友提出,如果直系亲属取得房子不是通过赠与,而是通过买卖,应该缴纳多少税?

“比较赠与和买卖两种方式的税负高低比较复杂。要看房屋是否满五唯一、面积大小以及买方是否首套房等,契税、增值税、个税都不同。”施文泼向记者罗列了北京以下几种情形。

个税:满五唯一,卖方不需缴纳个税。

增值税:满两年的普通住宅,卖方也不需要缴纳增值税。

契税:买方如果是首套,90平方米以下税率为1%,90平方米至144平方米的普通住宅为1.5%,144平方米以上和非普通住宅税率为3%;如果是二套,税率为3%。

“如果普通住宅符合上述满五唯一等几种情形,亲属通过买卖取得房产的税负可能比接受赠与要低。”施文泼提醒道。

如果接受赠与的房产再出售,税收计算情况就比较复杂一些,对此,财税部门有明文规定。

《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》第五条规定:“受赠人转让受赠房屋的,以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额,依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的,税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。”

《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》第四条规定,个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的,其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定,其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。

“除了文件规定,还要考虑受赠房屋再转让出售时是否满五唯一,如果符合满五唯一的条件,个税还是免征。如果不符合满五唯一的条件,卖方需缴纳20%的个税。”施文泼说。

房产继承后再出售,需缴纳多少个税?

继承的房产再出售,税费问题又是怎样的呢?

“继承下来的房产再次出售时是否缴纳个税,分两种情况。”施文泼告诉《中国经济周刊》记者,一是不符合“满五唯一”条件,则需要缴纳20%的个人所得税;二是符合“满五唯一”条件,就不需缴纳个人所得税(编者注:继承房产是否“满五”,按照继承前的购房日期核定购房年限)。

比如,房屋售价800万元,最初购置时的成本是60万元,如果不符合满五唯一的条件,则应该缴纳的个人所得税就是(800万-60万)×20%=148万元。

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